Главная » Закон и право » Вопросы регистрации в Украине прав на недвижимость и узаконивания самовольного строительства

Вопросы регистрации в Украине прав на недвижимость и узаконивания самовольного строительства

02.08.2013
С 1 января 2012 года вступили в силу новые правила регистрации недвижимости. Вместо БТИ оформлять право собственности, выдавать справки и заверять соглашения будет Укрдержреестр - новая структура при Минюсте.

В начале этой подборки напомним: Укргосреестр стал «единым окном», заменившим органы власти, которые занимались выдачей и регистрацией документов на право собственности: До 1 января 2013 года для квартир и домов в городах это были Бюро техинвентаризации (БТИ), в селах — сельсоветы, а госакты на право собственности на землю выдавали подразделения Госземагентства.

Теперь все должно быть четко: собрал пакет документов (см.ниже графику), оплатил 239 грн — и через 14 рабочих дней владельцу обязаны выдать выписку из реестра, что недвижимость — его. Как разъяснили нам в Укргосреестре, такие правила обязательны для новой недвижимости и сделок, совершенных до 1 января 2013 г., но не зарегистрированных (в БТИ, Госземагентстве). Сделки с такой недвижимостью будут осуществляться без участия БТИ, а посредством только нотариуса.

Что касается недвижимости, право собственности на которую уже было зарегистрировано, то при ее продаже нотариус обязан удостоверить сделку без посещения БТИ и Укргосреестра.

В Минюсте утверждают, что права нотариусов расширены: если до 1 января они могли только оформлять сделки, то сейчас получили право регистрировать смену собственника, если, допустим, квартира была куплена 10 лет назад, а теперь снова продается, дарится и т.д.

Вопросы регистрации в Украине прав на недвижимость и узаконивания самовольного строительства

***
Регистраторы по-разному решают одинаковые вопросы регистрации прав на недвижимость
Новости юррынка
02.08.2013
01 августа 2013года ЮРЛИГА посетила совместный круглый стол Комитета по недвижимости и строительству АЮУ и Комиссии по регистрации прав на недвижимое имущество Общественного совета при Государственной регистрационной службе. Юристы обсуждали полугодовой опыт регистрации прав на недвижимость.

С момента введения новых правил регистрации прав на недвижимость прошло больше полгода и у юристов поднакопились примеры как более-менее позитивной практики, так и был обнаружен еще один пласт проблем. Николай Очкольда, управляющий партнер АК «Легитимус» продолжает настаивать на позиции, что нельзя было разъединять новым законодательством юридическую и техническую составляющие. Так, если полгода тому назад юристы только предполагали возможность признания недействительными соответствующих договоров купли-продажи и др. в случае несовпадения юридической и фактической характеристик объекта недвижимости, то сейчас возможность превращается в насущную проблему для юристов и их клиентов.

Однако, с такой трактовкой вопроса не согласны отдельные коллеги, отмечая, что неверные данные БТИ успешно указывали «по просьбе» сторон за отдельную плату и во времена своей работы. Так что аналогичные нестыковки данных не являются чем-то из ряда вон выходящим, а наличие госоргана, который будет проводить техинвентаризацию, не гарантирует соответствия информации. Схожего мнения придерживается и Ярослав Андриенко, начальник Регистрационной службы Главного управления юстиции в г. Киев, который также не видит необходимости возвращаться к обязательной техинвентаризации.

Но в то же время достаточно большое количество участников круглого стола склонны поддерживать идею относительно инвентаризации. Они считают, что, безусловно, не следовало оставлять данную процедуру в прежнем виде, однако, стоило бы ее модернизировать. К примеру, дабы исключить из процесса физлицо, предлагается следующий механизм: при подаче документов на регистрацию объекта в регистрационную службу регистратор обращается с поданными документами в некий единый центр, который и будет заниматься проведением технической инвентаризации. Кроме того, инвентаризации должны подлежать только крупные проекты, касающиеся реконструкции, серьезных изменений площади и т.п.

Разная практика складывается и в отношении перевода права собственности на ипотекодержателя, поскольку в отдельных случаях требуют, чтобы сам ипотекодатель, то есть должник, сначала зарегистрировал объект и только тогда будет осуществлен перевод. Аналогичные проблемы возникают и при переуступке права требования - им нужен предыдущий ипотекодержатель. Конечно, возможен вариант, когда нотариус вносит информацию об объекте по инициативе нового ипотекодержателя в специальный раздел. Затем, когда появляется его предшественник, информация из спецраздела переносится в реестр. Однако, как и многие аспекты процедуры регистрации прав на недвижимость, не все нотариусы придерживаются однозначной практики в данном вопросе.

Проблема неоднозначного применения и нотариусами, и регистраторами вроде как одинаковых норм Закона связана с неоднозначностью толкования и не совсем понятным статусом разъяснений Регистрационной службы. Так, во-первых, как отмечает Анна Валигура, частный нотариус Киевского городского нотариального округа, на тренингах для нотариусов часто объясняли совершенно иные сентенции. А во-вторых, по словах г-на Андриенко, если у регистратора на столе Закон и разъяснение Службы, то несложно угадать, что же он выберет. К тому же, принуждать исполнять наши разъяснения мы не имеем права, - отмечает представитель регистрационной службы.

Как вариант выхода из ситуации юристы предлагают трансформировать разъяснения Службы в законодательные акты, дабы таким образом заставить регистраторов их исполнять.

В перечень непонятных решений регистраторов также входит истребование в обязательном порядке подачи нотариально заверенных копий документов, хотя в Законе четко указано, что копии должны быть надлежащим образом заверенные. В таком случае Я. Андриенко отмечает следующе: «Если на основании отсутствия таких нотариально заверенных копий было принято решение об отказе в регистрации, то однозначно такое решение нужно обжаловать в судебном порядке». К сожалению, обжаловать действия /бездействие/ решения регистратора нельзя в административном порядке, по поводу чего неоднократно сокрушались присутствующие на круглом столе.

Еще одна проблема касается работы сайтов регистрационных служб. Так, в случае приостановления рассмотрения поданных регистратору документов об этом появляется соответствующее уведомление на сайте, однако, о причинах такого приостановления не сообщается. Соответственно заявителю приходится идти в службу и выстаивать очередь, чтобы узнать, что же он не так сделал, иначе регистратор примет решение на основании имеющихся документов. Как правило, таким решением станет отказ в регистрации. С целью упрощения жизни заявителям регистрационной службе порекомендовали публиковать на сайте также и причины приостановления.

В целом же юристы достаточно позитивно оценивают сотрудничество регистрационной службы, в том числе имеется ввиду выдача соответствующих разъяснений, при помощи которых хотя бы частично снимаются отдельные проблемные моменты.


***
Как узаконить самострой
E-Mail: asteria.business@gmail.com
Источник: Domik
Добавлено: 2013-06-26 18:39:21


Самовольные постройки и перепланировки необходимо официально регистрировать.

Какие именно постройки и каким образом нужно оформлять их на себя, читаем в этой статье. Если вы построили на своем законном участке загородный дом , это еще не означает, что он ваш. Представьте себе, что без оформления прав собственности на самовольно построенную недвижимость, она не будет считаться вашей.
То же самое касается различных пристроек и хозяйственных построек, пишет Domik.

Почему лучше поторопиться
Согласно последним постановлениям правительства, касающихся процедуры узаконивания самовольно построенных зданий, штрафы за самострой назначены ощутимые.
За сам самострой вместо 850 гривен вас обяжут заплатить 10 730 гривен, а за эксплуатацию и вовсе 48 285 гривен.

Но не спешите расстраиваться, в 2013 году на взыскание штрафов действует мораторий — до конца этого года вы можете узаконить свое самовольно построенное сооружение бесплатно .

Поэтому можно попытаться успеть с оформлением уложиться в сроки до следующего года. На практике в Украине самостроем можно пользоваться достаточно долго, особенно это касается частных домов.

Пристальнее следят, конечно, за коммерческими сооружениями. Но сделать законным самострой все-таки необходимо, чтобы избежать штрафов, получить возможность совершать операции с недвижимостью — продавать, дарить, завещать и так далее.

Да и попросту провести канализацию или электричество без права собственности на дом нельзя.

В конце концов, самострой могут просто отобрать, потому что прав собственности на него у вас то нет. Что является самостроем, а что - нет

Самостроем, согласно Гражданскому кодексу, считают недвижимость, которая построена или строится в данный момент: на земельном участке, который не был отведен для этой цели, без надлежащего разрешения или правильно утвержденного проекта, с существенными нарушениями норм и правил.

То есть, проще говоря, самостроем является любое строение, на которое нет документов о праве собственности или разрешения на строительство, а также если само строительство происходит без получения разрешительных документов.

Существует списки строений и изменений, которые не считаются самостроями , то есть нет необходимости в их узаконивании.

Для квартир это:
перепланировки, которые связаны с увеличением жилой или подсобной площади за счет площадей коридоров и вспомогательных помещений путем демонтажа перегородок, если они не являются капитальными несущими стенами, а также не затрагивают несущие конструкции, опоры, балки; установка двери или окна во внутренних некапитальных стенах, а также их закладывание; установка перегородок в подсобных помещениях; демонтаж или установка шкафов, антресолей, кладовых; демонтаж каминов, печек, печей (без перекрытия вентиляционных шахт, дымоходов); уменьшение площадей за счет утепления или отделки стен; перестановка инженерного и сантехнического оборудования в пределах предназначенных помещений; остекление балконов и лоджий, за исключением домов, которые занесены в Государственный реестр памятников Украины.

В одноквартирных дачных домах без разрешений можно, как и в квартирах, переустанавливать сантехническое оборудование в пределах предназначенных помещений, увеличивать или наоборот уменьшать жилую или подсобную площадь с помощью перестановки перегородок, если они не являются капитальными, делать или убирать дверные и оконные проемы во внутренних не капитальных стенах, утеплять стены; остеклять балконы, веранды и террасы.

Кроме того, в таких домах не нужно разрешение, чтобы: строить на участке временные сооружения, навесы, беседки, а также лестницы, эстакады, летние души, теплицы, скважины, колодцы, туалеты, заборы, открытые бассейны и бассейны с облегченным покрытием, погреба, ворота, калитки, террасы и так далее; заменять материалы стен, хозяйственных зданий без увеличения размера фундамента и этажности; изменять назначение хозяйственных построек.

Куда идти и что делать?
Узаконить самострой можно через суд или государственную архитектурно-строительную комиссию (ГАСК).

Суд выдает решение, которым признает право собственности на самострой. На основании этого решения проводят государственную регистрацию недвижимости . Если судьям предоставить справки районного отдела архитектуры, пожарной службы, районной СЭС, которые подтвердят то, что самострой отвечает необходимым стандартам, то есть шанс получить судебное решение не только о признании права собственности истца на самовольно построенный объект, но и соответствие строения нормам.

Это означает, что вводить объект в эксплуатацию будет не нужно.

В этом году действуют три способа узаконивания самовольно построенных строений:

- общий порядок,
-упрощенный и
-отдельно для домов, построенных ранее 5 августа 1992 года.
Общий порядок в целом не изменился.
Чтобы строение ввели в эксплуатацию, владельцу необходимо получить права на земельный участок, если речь идет доме, по правилам оформить проектную документацию, получить разрешения ото всех техслужб, оформить договора подряда, провести авторский и технадзор, если есть необходимость, то перестроить здание в соответствие со всеми строительными нормами.
После этого самострой представляют в ГАСКе со всеми собранными документами. Здесь же вы получите правоустанавливающий документ на свою недвижимость.

По упрощенному порядку в комиссию необходимо подавать меньшее количество документов. Но воспользоваться таким порядком можно только при наличии четко определенных объектов.
Во-первых, это жилые и дачные дома, хозпостройки и различные пристройки, построенные с 5.08.1992 года по 12.03.2011 года.
Во-вторых, это здания общественного или сельскохозяйственного назначения 1 и 2 категории сложности, возведенные до 12.03.2011 года.
Если ваши строения отвечают этим условиям, то нужно подать акт о праве собственности на землю или договор аренды и техотчет, который засвидетельствует обследование строения и коммуникационных сетей.
Дальше остается ждать решения о приеме объекта в эксплуатацию из ГАСКа всего 10 дней. Для сравнения, в 2012 году инспекторам давали на ту же процедуру 30 дней.

Дома, построенные до 5 августа 1992 года, выделяются в отдельную категорию для регистрации, потому что до этой даты не существовало закона о необходимости вводить дома в эксплуатацию.
С 1992 года по постановлению Кабмина введение в эксплуатацию стало обязательным для всех строений, вместе с этим появилась статья в Кодексе Законов об административных правонарушениях со штрафами.

Исходя из этих данных, становится понятно, что для регистрации построенных до 5.08.1992 года домов, гаражей, сараев и других хозпостроек не нужно предоставлять документацию о вводе в эксплуатацию и сертификат соответствия из ГАСКа.
Штрафовать за такой самострой также не имеют права.
Для регистрации прав собственности достаточно иметь техпаспорт с датой постройки. Если собирать документы и стоять в очередях хозяину самостроя неохота, то к его услугам - целый ряд фирм, которые оказывают услуги по узакониванию объектов недвижимости.

Регистрировать права собственности на самострои необходимо. Если, конечно, вы не хотите иметь проблемы с осуществлением сделок со своей недвижимостью и платить немалые штрафы.

***

Узаконить самострой: миссия выполнима


УКРАИНА, 10 июня 2013 - SV Development. Многим известно, что узаконивание самовольного строительства – это достаточно сложная процедура. И даже принятие нормативных актов не сделало ее проще, как нас уверяли. UBR.UA решил разобраться – каков алгоритм действий, когда вы решили исправить ситуацию с собственной новой дачей или просто пристройкой к дому.

Процедура узаконивания (выдачи документов) на уже существующий объект – это фактически алгоритм действий, предусматривающий получение документов на незаконно построенный объект, и поэтому такая процедура может зависеть от многих нюансов, однако можно выделить самые необходимые действия.


Отметим, что в соответствии со ст. 376 Гражданского кодекса Украины лицо, построившее объект без разрешения, не имеет права собственности на него. И фактически право собственности на такой объект не имеет никто.

Процедура - суд: два пути

Адвокат юридического агентства "Шевчук и партнеры" Владимир Малюга объясняет, что процедура узаконивания может осуществляться либо через суд в порядке статьи 376 Гражданского кодекса Украины или через районную администрацию.

При этом, самым распространенным случаем необходимости узаконивания построения является случай, в котором лицо, получившее земельный участок в установленном законом порядке, не согласовав строительство, построило объект, не зарегистрировав избранный правовой титул использования земли в порядке, предусмотренном Законом Украины "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений "от 1 июля 2004 года, а также не определило границ земельного участка на местности. Кроме этого, помните, что для осуществления законного строительства объекта необходимо получить в Инспекции государственного архитектурно-строительного контроля разрешение на застройку объекта градостроительства и выполнение строительных работ.

Судебное решение о признании права собственности на самовольно построенный (т.е. незаконный и бесхозный) объект является правоустанавливающим документом, на основании которого будет осуществляться государственная регистрация недвижимого имущества, и только после этого застройщик приобретет право собственности на него. Как показывает судебная практика, суд с учетом обстоятельств дела чаще принимает решение о признании права собственности на объект недвижимости.

Однако эксперт отмечает, что практика содержит случаи, когда судебное решение о признании права собственности на самострои не дает права его владельцу на эксплуатацию этого объекта без принятия его в эксплуатацию в установленном законом порядке. Но если на судебное заседание лицо, осуществившее самовольное строительство, предоставит справки районного отдела архитектуры, пожарной службы, районной санитарно-эпидемиологической станции о том, что самовольно построенный объект соответствует государственным строительным и санитарным нормам и правилам, то судебным решением параллельно с признанием права собственности заявителя на самовольно построенный объект будет признано и соответствие последнего государственным строительным и санитарным нормам, т.е. необходимости вводить объект в эксплуатацию не будет.

Для узаконивания самовольного строительства через районную администрацию, застройщик в исполнительный орган городского совета подает такие документы:

1) заявление нарушителя на имя главы администрации с ходатайством о согласовании самовольного строительства;

2) акт обследования, составленный эксплуатационной организацией копия постановления (постановлений) по делу (делам) об административном правонарушении и копии документов об уплате штрафа;

3) документ, удостоверяющий право собственности на основной объект, сооружение, имущество;

4) документ на право пользования земельным участком (государственный акт на право собственности на земельный участок, на право постоянного пользования земельным участком или договор аренды земельного участка).

Последствие - штраф

Как известно, дела о правонарушениях рассматриваются соответствующей инспекцией ГАСК на основе составленного протокола. Вместе с протоколом составляется и предписание об устранении допущенных нарушений.

Штраф подлежит уплате предприятием в пятнадцатидневный срок со дня его наложения, в размере определенном ст.1 Закона Украины "Об ответственности предприятий, их объединений, учреждений и организаций за правонарушения в сфере градостроительства" от 14.10.1994 г. № 208 / 94-ВР.
Размер выплаты зависит от категории сложности постройки и может достигать сорока пяти минимальных зарплат.

В отделении инспекции государственного архитектурно-строительного контроля и в отделе местного органа земельных ресурсов необходимо будет получить постановление о взыскании штрафов за нарушение законодательства и оплатить эти штрафы, после чего районная администрация сможет выдать разрешение на осуществление строительных работ.

После этого владельцу дома следует обратиться с заявлением о назначении государственной технической комиссии для приема возведенного здания и вынесения решения о готовности ее к эксплуатации. Алгоритм дальнейших действий предусмотрен "Порядком принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных зданий и зданий и сооружений сельскохозяйственного назначения I и II категорий сложности, построенных без разрешения на выполнение строительных работ, и проведения технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей ", утвержденного Приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины 19.03.2013 под № 95.

Для этого через инспекцию государственного архитектурно-строительного контроля ему необходимо будет подать заявление в районную администрацию. Решение о назначении технической комиссии должно быть вынесено в течение семи дней с момента подачи заявления, а работа комиссии должна завершиться в течение десяти дней. Акт государственной приемной комиссии владелец дома получает в райисполкоме, после чего на основании этого акта в соответствующем отделении Государственной регистрационной службы можно будет получить новые правоустанавливающие документы.

Адвокат подчеркивает, что практика демонстрирует ситуацию, в которой до получения новых правоустанавливающих документов застройщик чаще всего может ждать более года, а стоимость такого узаконивания составлять около двух третей стоимости работ, проводимых при самопроизвольного строительстве.

Итог - разрешение

Владимир Малюга особо отмечает, что начинать узаконивание объекта нужно либо перед началом строительства, либо уже после его завершения, поскольку в случае если прописанная выше процедура выполнена для незавершенного незаконного самостроя, все равно надо получить разрешение на выполнение строительных работ для его завершения, который выдает инспекция Государственного архитектурно-строительного контроля.

Таким образом, стремитесь получить разрешительные документы на строительство прежде, чем начнете строительство, чтобы оно не оказалось для вас дорогим и проблематичным.

Консалтинговая компания "SV Development"
(источник: http://www.svdevelopment.com/)

***
Узаконить самострой

Самострой - Самовольным строительством на текущее число никого не удивишь — наши соотечественники строят без разрешений, строят на земельных участках, не отведенных под застройку, без проектов и должным образом оформленной технической документации, с нарушением строительных норм и правил. Такой уж у нас склад ума — сначала построим, а уж после задумываемся, как оформить самовольное построение. Всё-таки надлежит запоминать, что особа, осуществившее (осуществляющее) самострой (самовольное строительство) недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него. Обязательство за самострой (самовольное строительство) возникает как при застройке самовольно занятого участка, так и при использовании принадлежащего гражданину земельного участка, когда при этом строительство или перестройка сооружений ведутся без установленного разрешения или без утвержденного надлежащим образом проекта, без узаконивания.

Во всех этих случаях необходимо узаконить самострой!!

Право собственности на землю гарантируется Конституцией Украины. Земля рассматривается как собственность народа, национальное имущество государства. Земля, как объект правоотношений, используется с учетом ее применения для различных потребностей в жизнедеятельности людей. Одна из таких потребностей — строительство. В соответствии с ч. 4 ст. 373 ГК Украины владелец земельного участка имеет право применить его по своему усмотрению согласно его целевому назначению. Рассматриваемые правоотношения регулируются тоже ЗК Украины, Законом об основах градостроительства.

Законодатель в ст. 79 ЗК Украины определил положение земельного участка как части земной поверхности с установленными границами, определенным месторасположением, с обозначенными в отношении его правами.

Владелец земельного участка имеет право строить на нем здания и сооружения, организовывать закрытые водоемы, реализовывать перестройку, а вдобавок допускать строительство на своем участке другим лицам. Фактическое строительство земельного участка осуществляется со временем установления его границ в натуре (на местности), получения документа, удостоверяющего право на него, его государственной регистрации и получения в установленном порядке разрешения на совершение строительных работ (разрешение на строительство).

Установленный алгоритм действий предусмотрен ст. 22 Закона об основах градостроительства.
Режим и положение предоставления разрешения на совершение строительных работ по новому строительству, расширению, реконструкции, техническому переоснащению, реставрации и капитальному ремонту объектов установлены Приказом N 273. Положение о порядке предоставления разрешения на строительство, утвержденное этим Приказом, разработано в соответствии с Законом о планировании и застройке территорий и является обязательным для применения всеми субъектами строительства самосильно от форм собственности, ведомственной принадлежности и источников финансирования. Соответственно п.1.1 указанного Положения позволение на устройство строительных работ по новому строительству, реконструкции, реставрации и капитальному ремонту домов, сооружений и других объектов является документом, удостоверяющим право застройщика (заказчика) и генерального подрядчика на исполнение строительных работ в соответствии с утвержденной проектной документацией, подсоединение к инженерным сетям и сооружениям и предоставляет право соответствующим службам на выдачу ордера на исполнение земляных работ.

Право на совершение строительных работ выдается инспекциями государственного архитектурно-строительного контроля, которые параллельно ведут реестр предоставленных разрешений. Совершение строительных работ без вышеупомянутого разрешения запрещено.

Индивидуальным застройщикам жилых домов, хозяйственных и бытовых сооружений разрешения на строительство (разрешение на совершение строительных работ) выдаются на основании заявления застройщика, документа, удостоверяющего право собственности на землю или право пользования (в том числе на условиях аренды) земельным участком, разрешения на строительство объекта градостроения, выдаваемого соответствующим органом исполнительной власти, проектной документации, согласованной с местными органами по делам градостроения и архитектуры, а вдобавок обязательства исполнителя работ, в случае если строительство осуществляется подрядным способом.

Пролонгация срока действия разрешения на строительство осуществляется на основании письма застройщика (заказчика), в котором перечисляются выполненные на объекте градостроения работы, отмечаются ответственные за устройство строительных работ инженерно-технические работники строительной организации, работники, осуществляющие техническое и авторское обследование.

В случае строительства без нарушения требований действующего законодательства собственник земельного участка приобретает право собственности на возведенные им строения, сооружения и прочее недвижимое имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 376 ГК Украины жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством - не узаконенным, в случае если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без надлежащего разрешения либо должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Следовательно, уважаемые застройщики, для того чтобы строительство не считалось самовольным, надлежит использование следующих требований узаконивания:

земельный участок обязан быть отведен под строительство жилого дома (здания, сооружения или иного недвижимого имущества)
разрешение на застройку или оформленный проект должны быть надлежащим образом оформлены,
при застройке не разрешать серьезных нарушений строительных норм и правил. Законодатель в ст. 125


ЗК Украины установил, что право собственности или право постоянного пользования на земельный участок возникает лишь только после получения его собственником или пользователем документа, удостоверяющего право собственности или право постоянного пользования земельным участком, и его регистрации - узаконено. Право аренды земельного участка возникает впоследствии заключения договора аренды и его государственной регистрации. Важным моментом является то, что, в соответствии с действующим законодательством, самовольным строительством признаются как уже построенные объекты недвижимого имущества на земельном участке, так и объекты, которые находятся в процессе строительства, т.е. отстаивается осуществление принципа законности при строительстве. У лица, осуществившего или осуществляющего самовольное строительство, не возникает права собственности на построенное недвижимое имущество. Чтобы узаконить самострой, лучше всего обратиться к профессионалам.

Право собственности на самострой - самовольно построенное недвижимое имущество - может являться по решению суда признано лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, не отведенном ему для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Такая возможность может отсутствовать в связи с установленным правовым режимом категории земель, из которых предоставляется земельный участок под построенное недвижимое имущество, или с невозможностью перевода застроенного земельного участка из одной категории земель в другую, или с возможным нарушением прав других лиц. В соответствии с ч. 5 ст. 376 ГК Украины собственник (пользователь) земельного участка имеет право запрашивать, чтобы право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество было признано за ним. В данном случае вердикт о переходе права собственности принимает суд при условии, если не будут нарушены права иных лиц. При принятии такого решения за лицом, осуществившим самовольное строительство, остается право на компенсацию ему затрат на строительство. Такие затраты возмещает собственник (пользователь) земельного участка, за которым признано право собственности на построенное недвижимое имущество.

Для лица, осуществившего самовольное строительство, наступают отрицательные последствия в виде обязанности сноса построенного имущества самостоятельно или сноса не самим лицом, но за его счет (ч. 4 ст. 376 ГК Украины). Такие ситуации в практической деятельности не являются чрезмерный редкостью и имеют место тогда, так например, когда собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности за лицом, осуществившим самовольное строительство - не узаконенное. Полученные при сносе жилого дома материалы остаются в собственности лица, осуществившего самовольное строительство. В случае существенного отклонения от проекта, противоречащего общественным интересам или нарушающего права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может установить решение, которым вменит в обязанность лицу, осуществившему (осуществляющему) строительство, провести соответствующую перестройку. Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, осуществившее (осуществляющее) строительство, отказывается от ее проведения, то такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, осуществившего (осуществляющего) строительство. Такое лицо обязано возместить затраты, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

***
Как узаконить самострой

Построенные или перестроенные без разрешения дома и постройки стали нормой нашего времени. Кто-то строит без разрешения из-за незнания. Кто-то думает, что узаконить самострой проще, чем пройти всю разрешительную процедуру. А кто-то и вовсе не понимает, зачем нужно чье-то «добро», если земля в собственности.

И так никто ничего не делает, пока дело не коснется продажи, дарения или унаследования «незаконного» дома. Тогда и оказывается, что сделать это невозможно, пока самострой не получит законного статуса. Речь идет не только о домах, построенных «с нуля». К самострою относится любое увеличение площади законного дома, если хозяин не получил разрешение на это. Время от времени государство дает шанс «строителям» безболезненно узаконить такие дома. Не стал исключением и 2012 год. Но срок для подачи заявления о введении самостроя в эксплуатацию через два месяца подходит к концу. Поэтому поторопитесь. А подробнее о процедуре узаконивания «Деснянской неделе» рассказала заместитель начальника инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК) в Черниговской области Людмила Коваленко.

Что такое самострой

Под самостроем понимают возведение жилого дома, здания, сооружения, другого недвижимого имущества, если выполняется хотя бы одно из следующих условий: земля не отведена на эти цели, нет документа, который дает право на строительные работы, утвержденного проекта, или во время стройки были существенно нарушены строительные нормы.

Спешить нужно было подать заявление

Порядок узаконивания самостроя определял приказ Минрегионстроя от 24 июня 2011 года №91. В тот раз под «амнистию» попали индивидуальные жилые дома, садовые и дачные домики, хозяйственные (приусадебные) здания и сооружения, пристройки к ним, общественные дома І и ІІ категории сложности. Самострои должны быть возведены в период с августа 1992 по 31 декабря 2009 года. Также нужно, чтобы в техпаспорте БТИ указало стопроцентную готовность дома к эксплуатации. То есть в строении должны быть полностью выполнены внутренние работы. Заявление в инспекцию ГАСК можно было подать до 31 декабря 2012 года.

К І-ІІ категории общественных зданий и сооружений могут относиться админздания, маленькие магазины с небольшим количеством рабочих мест и т.д.

В эксплуатацию введут в течение месяца

Чтобы самострой попал под «амнистию», нужно обратиться в инспекцию ГАСК с определенным пакетом документов. Если незаконная постройка имеет площадь до 300 кв. м, достаточно предъявить техпаспорт БТИ, нотариально заверенные документы на право владения или пользования землей, заполнить два экземпляра декларации и написать заявление на имя руководителя инспекции ГАСК с просьбой узаконить дом или постройку.
Если документы в порядке, то в течение 30 дней (а на практике быстрее) инспекция ГАСК зарегистрирует декларацию и вернет второй экземпляр заказчику. Это означает, что объект ввели в эксплуатацию.
Если же площадь самостроя более 300 кв. м или если это общественное здание І–ІІ категории сложности, к вышеуказанному пакету документов нужен еще отчет о проведении технического обследования. Его делают предприятия, имеющие на это сертификат.
Введение объекта в эксплуатацию еще не означает права собственности на него. Поэтому после регистрации декларации в инспекции ГАСК, необходимо пройти процедуру госрегистрации права собственности на узаконенный самострой. Пока документ выдает БТИ, но с нового года этим вопросом, возможно, будет заниматься другое ведомство.

Техническое обследование самостроя

Сама процедура состоит из нескольких этапов.
Сначала нужно посмотреть, какое оборудование, приборы необходимы для обследования. После этого – предварительный визуальный осмотр, фотографирование конструкций, определение категории сложности дома. Возможно, понадобится участие аттестованных лабораторий для исследований или экспертов. Потом уже назначают специалиста, который проводит оценку технического состояния объекта и готовит соответствующий отчет.

Сколько стоит «легализация»

Сама процедура узаконивания бесплатна. Придется только заплатить штраф, размер которого зависит от площади самостроя. Он колеблется от 170 до 340 грн. За техпаспорт, оформление земли и техническое обследование придется выложить «кругленькую» сумму. Если же захотите, чтобы техпаспорт сделали быстрее, то в БТИ придется заплатить по двойному тарифу.

В Украине есть фирмы-посредники, которые предлагают услуги узаконивания самостроев. За это они берут очень большие деньги. Но тому, кто хочет «легализировать» дом, придется самому пройти все те же шаги, которые предусмотрены законодательством. Фактически деньги берут за консультацию, которую в инспекции ГАСК можно получить бесплатно.
Как быть с «незаконными» домами, построенными после 2009 года?

Законодательство не предусматривает процедуры узаконивания для таких домов. Однако это можно сделать через суд. Если он принял решение «легализировать» дом или постройку, инспекция ГАСК примет декларацию и введет самострой в эксплуатацию. Однако, по словам Людмилы Коваленко, в области такое не практикуется. Люди не торопятся приводить документы в порядок через суд. Кто знает, может государство еще на год продлит «амнистию» и включит в перечень объектов дома 2010 года…

На что нужно разрешение?

Если хотите внести в дом изменения, которые не увеличивают общую площадь помещения и не нарушают несущие конструкции, то никакого специального разрешения оформлять не нужно. Например, облицевать дом кирпичом или другими материалами – не надо ни у кого спрашивать разрешения. Если хотите сделать перепланировку в индивидуальном жилом доме или квартире (без вмешательства в несущие конструкции), эти изменения оформляют БТИ вместе с органами местного самоуправления. Всю информацию нужно узнавать у них.
Если же в процессе перепланировки будут вмешательства в несущие конструкции, – тогда без регистрации объекта в инспекции ГАСК никак.
Ну а о новом строительстве, достраивании дома и всех действиях, которые влекут за собой изменение общей площади, и говорить не стоит.

Строим по закону

Чтобы строить законным путем, для начала надо оформить право собственности или пользования землей.
Если площадь дома или пристройки к нему будет до 300 кв. м, тогда нужно взять строительный паспорт в территориальном органе архитектуры (местный архитектор в районе, городе). После – заполнить бланк уведомления и отправить по почте заказным письмом или принести лично в инспекцию ГАСК. Инспекция регистрирует это уведомление. В течение недели нужно обратиться в органы местного самоуправления, пожарной и техногенной безопасности. Если этого не сделать – придется заплатить штраф.
Сделав все это, можно приступать к строительству.
Если площадь жилого дома более 300 кв. м или планируется пристройка к квартире одноэтажного дома, тогда нужно заполнять не уведомление, а декларацию. В ней указывают информацию о проектной документации, наличие документа на землю и прочее. Декларацию инспекция регистрирует в течение пяти дней.
Оформление разрешений в Украине бесплатно. Разрешительная процедура проходит быстро. Некоторое время может занять упорядочивание документов с землей.
Как за рубежом

В Польше, как и в Украине, людям дали определенный период, чтобы узаконить самострой. Постройки тех, кто не успел в то время привести документы в порядок, пойдут под снос. Подобную практику хотят ввести в Азербайджане.
«Самострои» характерны и для Европы. Недавно рассматривать вопрос о незаконных постройках на своей территории начала Испания. Государство посчитало своевременным внести предложение об «амнистии» для многих незаконных строений, которых сегодня в стране десятки тысяч. Ситуацию усугубляет то, что незаконно построенные коттеджи продали иностранцам.

Наталья Найдюк, "Деснянская неделя"




***
Узаконить самострой

Согласно законодательству Украины, чтобы юридически чисто узаконить самострой следует провести процесс подобный введению в эксплуатацию законного строения. Несмотря на, казалось бы, детальное украинское законодательство в этой сфере понятие самостроя довольно размывчито. Самовольно возведенным строением считается объект, построенный на некотором земельном участке, не отведенном для этой цели, или построенный без утвержденного проекта и технической документации. Исходя из буквы украинского закона, узаконить самострой можно после осуществления строительства или же на этапе возведения. Последствия, предусмотренные для лица, что возвело самовольное строение, на основании решения суда – снос такой постройки за счет средств последнего.

В то же время общеизвестно, что даже у крупных строительных компаний, добросовестно построивших в соответствии с действующим законодательством объекты недвижимого имущества, возникают проблемы, не говоря уже о частных лицах. В данном случае, чтобы профессионально узаконить самострой, не обойтись без квалифицированной помощи юристов. Но следует сразу усвоить, что самовольно построенный объект сложно узаконить, а легализация самостроя часто затягивается по бюрократическим причинам. Для решения этих вопросов в том числе требуется профессиональный юрист.

С точки зрения действующего законодательства, самовольное строение является набором строительных материалов. В результате процесса узаконить самострой можно несколькими путями и в любом случае построенный объект приобретает правовой статус недвижимого имущества, что в полной мере дает возможность собственнику распоряжаться объектом права своей собственности: владеть, сдавать в аренду, продавать и т.д.
Легализация самостроя

Узаконить самостройТаким образом, для того, чтобы узаконить самострой и провести его легализацию, требуется опыт и профессионализм юристов. Оформить быстро легализацию, правильно получить право собственности на самострой Вам всегда помогут юристы компании «Юридическая Мастерская» (Киев). Профессиональные юристы подскажут, какие пути и механизмы стоит использовать в каждом конкретном случае в соответствии с украинским законодательством.

Также узаконивание самовольной постройки в Украине возможно в рамках исполнительной ветви власти, что регламентируется Порядком ввода в эксплуатацию для жилых объектов, построенных до 31 декабря 2008 года – согласно постановлению украинского Кабмина №1035 датированного 09 сентября 2009 года «Об утверждении временного порядка принятия в эксплуатацию частных домов усадебного типа, дачных и садовых домов с хозяйственными постройками». Указанное постановление вступило в силу с 15 октября 2009 года.

Согласно этому документу, частные дома, относящиеся к категории самовольной застройки, незаконно возведённые в период с 5 августа 1992 года по 01 января 2008 года, могут быть приняты в эксплуатацию органами инспекции Государственного архитектурно-строительного контроля на основании соответственного заявления, поданного до 31 декабря 2010 года (данный срок продлен до 2012 года, а в июле 2011 года его продлили до конца 2013 года для незаконных построек, возведенных до конца 2009 года).

Следовательно, если Ваша нелегальная застройка была возведена в указанный период, узаконивание самостроя можно и нужно до 31 декабря 2011 года либо до конца 2013 года (если здание возведено до конца 2009 года), обратившись в инспекцию Государственного архитектурно-строительного контроля (ГАСК).

Следует отметить, что в рамках действующего законодательства право собственности на объект недвижимого имущества возникает после его государственной регистрации. Как было отмечено в предыдущих разделах, юристами "Юридической Мастерской" предлагается узаконивание самовольных строений в рамках судебной процедуры на основании экспертного заключения. Таким образом, решение суда будет индивидуальным юридическим актом, из которого возникает право собственности на объекты недвижимого имущества. В последующем такое решение суда подлежит государственной регистрации.

Для реализации данного юридического продукта специалисты "Юридической Мастерской" разработают индивидуальные тактико-технические инструменты.
Документы для легализации самостроя

Легализация самострояПроведение процедуры легализации объектов строительства, перепланировки или реконструкции жилых домов в Киеве позволяет в полной мере распоряжаться наличным имуществом. Привлечение юриста для оформления самостроя или перепланировки жилья – это гарантия того, что в будущем не возникнет проблем при эксплуатации объекта.

Как уже отмечалось, провести легализацию строений можно несколькими способами. Чтобы узаконить самострои, возведенные до конца 2009 года, потребуется сбор следующей документации: разрешение на проектирование, получение технических условий, составление проектной документации, проведение согласования проекта, разрешение на строительство, акты ввода в эксплуатацию и ряд других процедур.

Для домов, построенных после 1 января 2010 года, процедура несколько отличается. Давайте рассмотрим несколько типичных случаев легализации самостроев, построенных после 2009 года. Если крайне необходима легализация возведенного неправомерно с точки зрения украинского законодательства частного жилого дома (скажем, общей площадью до 200 квадратных метров и более), неправомерной хозяйственной пристройки (общей площадью до 100 квадратных метров и больше), потребуется наличие таких документов:

во-первых, обязательна справка о согласовании принятия в эксплуатацию, которая выдана местным исполнительным органом власти (подробнее можно сказать только после изучения соответствующего дела);
в обязательном порядке потребуется технический паспорт дома, полученный в Бюро технической инвентаризации (БТИ).

Для легализации неправомерно построенного частного жилого дома, общей площадью 200 квадратных метров или более, хозяйственной пристройки, общей площадью 100 квадратов или более, необходимо:

предоставить справку о так называемом согласовании принятия в эксплуатацию, выданную местным исполнительным органом власти (подробнее – только после изучения дела о легализации самостроя);
также необходим технический паспорт дома, выданный в БТИ.

При легализации незаконно возведенного частного жилого дома, общей площадью до 350 «квадратов» и более или же для хозяйственной пристройки, общей площадью до 150 квадратных метров и более потребуется также наличие ряда утвержденных законодательными актами документов:

во-первых, это документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, на котором возведен самострой – чтобы провести узаконивание самостроя это требование является чуть ли не самым ключевым;
помимо того, необходима справка, подтверждающая принятие частного сооружения в эксплуатацию – данную справку выдают на основании решения исполнительного органа сельского, поселкового, городского совета по форме согласно Приложению №3 (более детальные консультации только после изучения дела о самовольной застройке);
также необходим технический паспорт частного сооружения, выданный Бюро (БТИ);
помимо того, потребуется составить и отчет, подтверждающий проведение профессионального квалифицированного технического осмотра, а также проверку соответствия частного сооружения всем необходимым государственным стандартам, действующим строительным нормам и законным, принятым правилам.

Но и это еще не все. Помимо всей перечисленной документации для узаконования самостроя требуется подтвердить строительные характеристики и соответствие здания всем нормативным актам пожарной безопасности, действующего в Украине санитарного законодательства (или же действовавших на момент окончания строительства), что без помощи профессиональных юристов также бывает затруднительно. Этот отчет и документы должны быть предоставлены организацией, имеющей необходимую лицензию, согласованную с органом государственного пожарного надзора и государственной СЭС.

Поскольку это официальные документы и они обязательны, для того, чтобы осуществить узаконивание самостроя, производятся они, как правило, вполне легально и на основании фактического состояния сооружения, следует быть готовым к дополнительным расходам на такую документацию для узаконивания незаконной постройки.

Документы для легализации (узаконивания) самостроя, их правильное оформление – это работа для профессиональных юристов «Юридической Мастерской». Лишь имея на руках вышеперечисленные верно оформленные документы на легализацию самостроя, можно получить необходимый Сертификат соответствия строения государственным нормам и правилам, являющийся основополагающим документом для узаконивания самостроя.

Чтобы получить данный документ, позволяющий узаконить самострой и окончательно завершить эту процедуру, требуется правильно оформить и подать заявление в местную инспекцию ГАСК, оплатить пока весьма приемлемый штраф в размере 170 гривен, а также оплатить необходимые расходы на оформление государственной документации. Только при четком выполнении всех выше указанных условий, сертификат выдается в течении 10 рабочих дней.

В случае наличия документации на легализацию самостроя еще на этапе до обращения в суд с соответствующим иском потребуется качественная, непредвзятая разработка и подготовка заключения о техническом состоянии требующегося здания, квартиры или сооружения. Чтобы быстрее провести узаконивание самостроя, разработку необходимой технической документации следует доверять лишь лицензированной органами власти организации.


Комментарии к статье:

Уважаемый посетитель, Вы зашли на сайт как незарегистрированный пользователь
Мы рекомендуем Вам зарегистрироваться либо войти на сайт под своим именем
Информация
Посетители, находящиеся в группе Гости, не могут оставлять комментарии к данной публикации.

Опрос

Нравиться ли вам сайт?

Лучший!
Неплохой!
Устраивает ... но ...
Встречал и получше
Совсем не понравился